Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? Kiracı ve Ev Sahibi Hakları
3 Temmuz 2026
Melisa Su Altınbaş
Avukat
Kira sözleşmelerinin yenilendiği her dönemde en çok tartışılan konulardan biri, kira bedeline uygulanacak artış oranıdır. Türk Borçlar Kanunu, bu konuda hem kiracıyı hem ev sahibini koruyan net bir üst sınır belirlemiştir.
Yasal Üst Sınır: TÜFE 12 Aylık Ortalaması
TBK m.344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırabilir, ancak bu yasal üst sınırı aşan bir artış geçerli değildir.
Güncel TÜFE Oranı Nereden Takip Edilir?
TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, TÜİK tarafından her ayın başında açıklanır ve aylık olarak güncellenir. Bu nedenle kira artış hesaplamasında kullanılacak oranın, kira yenileme tarihine en yakın açıklanan güncel veriyle kontrol edilmesi önemlidir.
Taraflar Sözleşmede Anlaşamazsa Ne Olur?
Taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazsa, kiraya veren kira tespit davası açarak mahkemeden güncel kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Ancak bu davada da mahkeme, TÜFE sınırını dikkate alarak karar verir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Farklı Kural
TBK m.344/3 uyarınca, kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde, sonraki her beş yıllık dönemde kira bedeli; TÜFE ortalamasının yanı sıra kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
Sonuç
Kira artış oranı hesaplaması, güncel TÜFE verisinin doğru uygulanmasına dayanır ve dönemsel olarak değişir. Anlaşmazlık halinde kira tespit davası açmadan önce güncel oranların ve emsal kararların değerlendirilmesi faydalı olacaktır.